Как выгодно продать старое жилье и купить новое

Если вы хотите сменить место жительства: наметили квартиру в новостройке или вторичку с другой планировкой, необходимо подумать, как выгодно продать квартиру и купить новую.

Смена жилья обычно сопровождается продажей квартиры, дома. Так как это сделка личного характера, она требует тщательной подготовки. Трудности с продажей появляются если возникает вопрос как быстро продать квартиру? Да еще и в намеченные сроки, к примеру: собственнику требуется незамедлительно купить себе другую квартиру, которую он уже выбрал. В таких ситуациях у человека, продающего свое жилье, не имеется много времени, кроме того, он будет занят торгом с потенциальным покупателем.

В данной статье мы расскажем вам, как максимально быстро продать недвижимость с выгодой и купить новое. Прежде чем начать данное мероприятие, необходимо четко сформулировать требования и спланировать действия. Чтобы выгодно продать / купить квартиру важно уделить время для анализа рынка недвижимости или доверить это дело опытному риелтору:

сопоставить недвижимости со схожими характеристиками;
выберите наилучший сезон купли-продажи недвижимости. В этом вам поможет наша статья в какое время года выгоднее покупать квартиру;
сделать оценку спроса по району или региону — может гарантировать, что продажа будет выгодной.

Следующим этапом как можно быстро продать квартиру будет:

подготовка жилья — косметический ремонт;
замена сантехники;
составление привлекательного объявления, фотосъемка объекта;
размещение на интернет-ресурсах, в социальный сетях и т.д.;
организация просмотров;
торги, составление и заключение договора купли-продажи.

Если у вас есть опыт по купле-продаже недвижимости, и вы располагаете достаточным количеством свободного времени, можно осуществить вышеуказанные пункты, однако, аспекты юридического характера все-таки лучше обсудить с риэлтором.

Оценка текущей недвижимости

Оценка недвижимости — определение рыночной цены жилья.

В обязательно порядке необходимо выполнить оценку, когда новое жилье покупается с привлечением ипотечного кредита. Такую оценку может выполнять только специалисты имеющие право заниматься оценочной деятельностью

В иных случаях покупатели и продавцы могут самостоятельно определить цену недвижимость основываясь из личных представлений о ее стоимости. Также, по договоренности обеих сторон, оценку может осуществить независимый эксперт.

Зачем оценивать старое жилье перед продажей?

Оценка недвижимости важный шаг, который предоставит продавцу понимание уровня цены, то есть от которого он сможет отталкиваться.

Продавцу нужно определить необходимую стоимость продажи квартиры, если он запланировал покупку новой квартиры за счет полученных денег от продажи старой квартиры, при этом нужно также учесть сумму затрат на ремонт новой квартиры. Соответственно, нужно постараться в развернутом виде просчитать все вероятные затраты, сделать чек-лист. Таким образом, можно ясно понять желаемую сумму продажи.

У продавца жилья в уме должны быть три суммы: максимальная, средняя и минимальная. Вне зависимости на каком из этих уровней будет произведена продажа жилья — это дает возможность получить требуемые деньги для осуществления плана.

Как правильно провести оценку своего дома или квартиры?

Хозяин может определить цену недвижимого объекта для продажи самостоятельно, следующим образом:

поиск аналогичных квартир или домов — выяснение их реальной цены. Просмотр по интернет-ресурсам, печатным изданиям. Результативный вариант — связавшись с продавцом договориться о просмотре квартиры, узнать о возможности торга. Таким образом, сделав 2-3 визита, собственник сможет иметь понятие о реальной и актуальной стоимости своей квартиры;
определение средней стоимости 1 кв. метра и расчет цены, продаваемой жилья;
можно позвонить в несколько агентств по недвижимости и предоставив параметры недвижимости, попросить об определении примерной цены жилья. Как правило, специалисты агентств не станут отказываться о сотрудничестве с потенциальными клиентами.

Однако, такого рода оценки будут весьма приблизительными. На стоимость воздействуют очень много показателей — как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Можно выделить основные:

месторасположение объекта — центральные районы города больше ценятся. Цена в спальных районах зависит, в том числе, от их отдаленности от центра;
развитая инфраструктура — хорошая транспортной развязка, супермаркетов, школ, детских садов, медицинских учреждений;
технические характеристики — тип дома и год постройки, этаж, планировка, материал стен, наличие балкона, лоджии и лифта. Но, не всегда жилье в более старом здании может стоить дешевле, чем в относительно новом.
ремонт — косметический / капитальный ремонт, замена инженерных коммуникаций, окон, дверей;
удобства — облагороженная придомовая территория, наличие парковочного места, охраны территория.

Также, для некоторых покупателей являются ценными разного рода характеристики жилья, как:

панорамный вид из окна;
состояние подъездных путей;
спортзал или учебное заведений в 10 минутной доступности.

Работа с риелтором: выбор и взаимодействие

Риелтор — специалист, который поможет разобраться во всех нюансах купли-продажи недвижимости. Выбирать риелтора стоит по отзывам о его работе. Можете узнать у своих друзей и знакомых, рассмотреть сайты агентств по недвижимости. Исходя из ваших предпочтений, риелтор может подобрать жилье, по выгодной цене. А при продаже квадратных метров, быстро найдет покупателей, поможет собрать необходимые документы для сделки.

Как выбрать надежного риелтора?

Выбор надежного и ответственного специалиста по недвижимости — залог успеха сделки. Вот несколько правил при выборе риелтора:

агентства по недвижимости с хорошей репутацией: специалисты постоянно набираются опыта взаимодействуя с юристами;
встретившись проверить документы. Риелтор может быть как юридическим лицом, так и физическим.

Примечание: Если это организация, то должен быть прописан вид деятельности, как информационно-посреднические или консультационные услуги при купле-продажи, аренде, обмене, дарение недвижимости. Если это частный риелтор, в документе должны быть указаны информационные и консультационные услуги.

опыт работы организации — можно узнать по количеству совершенных сделок;
рекомендации и отзывы знакомых;
поиск в соцсетях, по сайтам недвижимости и услуг — здесь можно прочитать отзывы клиентов.

Важные вопросы для обсуждения с риелтором перед продажей и покупкой

При личной встрече с риелтором обговорите все аспекты сделки, узнайте про гарантии услуги. Можно поручить риелтору сопровождение сделки по найденному объекту недвижимости либо организацию услуг «под ключ» с подбором жилья. Надо составить список вопросов о значимых услугах, которыми вы хотели бы воспользоваться:

консультационное сопровождение;
поиск жилья по заданным параметрам клиента;
осмотр объекта;
ведение переговоров с покупателем, продавцом или агентом;
документальное оформление задатка;
подготовка договора купли-продажи;
согласование ценовых условий;
помощь в подборе инструмента взаиморасчетов;
сбор пакета документов для оформления.

Также требуется узнать о наличии юридического сопровождения. Данная услуга предоставляется в крупных риелторских компаниях.

проверка юридической чистоты сделки;
подготовка заключения;
оценка договора на предмет соответствия действующему законодательству;
консультация по вопросам приватизации, выделения доли;
разработку заявлений, ходатайств и исковых документов;
защиту интересов в ряде инстанций.

Опытный специалист должен осуществлять переговоры с участием собственника, подсказывать какие объекты недвижимости подозрительны. Надежные риелторы способны погрузиться в конкретную ситуацию, стать клиенту другом, всегда быть на связи, ответить на любые вопросы.

Продажа: подготовка к сделке

Перед тем, как выставить квартиру на продажу необходимо сделать ремонт по необходимости:

косметический ремонт — покраска стен или замена обоев, замена линолеума или напольного ламината;
устранить неполадки в электрике — замена проводов, розеток и выключателей;
замена старых труб ГВС и ХВС.

Перевезти мебель и технику из продаваемой квартиры, если конечно вы не собираетесь ее продавать, в новую или в другое место временного хранения — можно арендовать часть склада либо контейнер. Подготовьте следующие документы:

документов на право собственности;
паспорт собственника недвижимости;
справку о прописанных в квартире, где не должны быть жильцы;
справку о наличии задолженности по коммунальным услугам.

Улучшение внешнего вида жилья для привлечения покупателей

Для привлечения потенциальных покупателей можно сделать косметический или капитальный ремонт. Все зависит от ваших возможностей. Первым делом надо найти надежного и опытного подрядчика. Можно поискать по сайтам ремонтных услуг, частным объявлениям, расспросить у друзей или соседей. Привлекайте разноплановых специалистов для выполнения определенный работ:

монтаж электрики;
установка сантехники;
прокладка труб.

Изменения в планировке, как, расширение дверных проемов, совмещения душевой с туалетом, снос стен и объединения квартир между собой требуют согласования с государственными органами в установленном законом порядке. При чистовой отделке используйте нейтральные, спокойные цвета. Для освещения комнат установите люстры или светильники, в этом вопросе посмотрите статью как правильно выбрать люстру.

Разработка эффективного плана маркетинга для продажи

Если вы уже знаете сколько хотите получить денег за свою недвижимость, переходите к рекламированию. Можно нанять риелтора — основная работа по рекламе будет на его ответственности.

Когда появляется задача как быстро продать квартиру можно договориться с нескольким риелторами — нашедший хорошего покупателя получит свои комиссионные. Но этот процесс тоже должен быть под вашим контролем — продвижение рекламы. Составьте лаконичный текст для объявления. В нем должны быть прописаны параметры квартиры, техническое состояние, инфраструктура. Визуальный фактор — побольше качественных и информативных фото.

Размещение объявления — рекламируйте свое жилье на максимальном количестве платных и бесплатных интернет-ресурсов по купле-продаже недвижимости. Чтобы в кратчайшие сроки охват просмотра был широким и увидело большое количество потенциальных покупателей, за отдельную плату ваше объявление может быть поднято на верхние строчки сайтов баз недвижимости.

Покупка: поиск и анализ нового жилья

Итак, процесс продажи старого жилья продолжается, а вам необходимо купить новое жилья: начните поиск квартиры своей мечты. Если вы уже определились с бюджетом квартиры, районом проживания, пора начать поиск жилья. Короткий чек-лист по параметрам квартиры:

тип здания — кирпичный, панельный;
расположение объекта в жилом доме;
этаж, планировка;
площадь, количество комнат;
придомовая территория;
парковка.

Воспользуйтесь профильными сайтами, также можно поискать по сайтам застройщиков если хотите купить новостройку. Так как, сам процесс купли-продажи недвижимости не простое дело, а в данной ситуации — при которой вы хотите выгодно продать квартиру и в то же время купить новую, лучше всего обратиться за помощью к риелтору. Вы сохраните свое время и нервы.

Как найти идеальное новое жилье?

Понятие идеальное жилье у всех разное. Кому-то нравится жить на последнем этаже дома — спокойно, хороший вид на город, а кому-то на первом этаже — иметь свой сад, мобильность. Распишите свои приоритеты по жилью:

цена;
район — центр или окраина города;
тип жилого дома — кирпичный, панельный;
новостройка или вторичка;
этаж;
количество комнат;
планировка — свободная, смежными или изолированными комнатами и т.д;
ремонт — простой, евро, дизайнерский или без ремонта.

Исходя из выше составленного списка можно определить примерно какой будет ваша идеальная квартира.

Анализ рынка недвижимости перед покупкой

Доверьтесь риэлтору или сделайте анализ самостоятельно. Просмотры сайтов недвижимости, социальных сетей, где описаны характеристики объектов помогут вам дать понять об актуальных ценах.

Финансирование сделки: важные аспекты

При сделке с объектом вторичной недвижимости у продавца могут возникнуть и другие затраты, кроме рекламы квартиры и комиссии риелтора. Например, если квартира является наследством или жилье приобреталось в браке, необходимы ряд нотариальных заверений. Такие как, согласие супруга/и на продажу либо, к примеру, заявление от владельца, от других наследников. Эти документы делаются у нотариуса и имеют свою стоимость.

При сделках с новостройками покупатель, обычно, не оплачивает услуги риелтора. Во вторичке, комиссия риелтора как правило в размере 2-3% от стоимости квартиры. Нередко привлекают агента по недвижимости, которому платят комиссионные обе стороны.

Как получить максимальную выгоду при продаже?

Выгода при продаже зависит от:

высокого сезона купли-продажи недвижимости;
технического состояния квартиры;
месторасположения жилья — развитая инфраструктура;
правильного выбора покупателя;
надежности риелтора.

Варианты финансирования при покупке нового жилья

Покупая жилье можно использовать свои сбережения, деньги от реализации своего жилья или ипотечного кредитования. Также имеется рассрочка от застройщиков новостроек и ЖК.

Юридические моменты: оформление сделок

При сделках с недвижимостью, а особенно при приобретении вторички, требуется юридическое сопровождение. Данная услуга — организация действий покупки недвижимости, направленных на соблюдение требований нормативно-правовых актов и исключение рисков и негативных последствий для сторон сделки.

Как быстро продать квартиру: документы для продажи недвижимости

При продаже жилья, необходимы следующие документы:

паспорт хозяина квартиры;
договор-купли продажи;
выписка из Центра госуслуг, о том, что нет запрета на проведение сделки без личного присутствия, арестов и запретов на регистрацию сделки;
брачный договор или согласие супруги/а на продажу, если квартира приобретена в браке;
правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследство, договор дарения;
технически паспорт;
справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
доверенность, если при сделке будет доверенное лицо;
справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
выписка из домовой книги, чтобы покупатель видел, что в квартире/доме никто не прописан.

Защита прав при покупке нового жилья

Страхование титула — защищает от потери денег, в случае признания недействительности сделки купли-продажи и утраты права собственности на жилье. В таких случаях страховая компания выплачивает покупателю денежную компенсацию, причитающуюся ему в соответствии с договором. Денежная компенсация может быть равна либо больше стоимости недвижимости.

Оформление данного страхования происходит при покупке квартиры, так и позже — до наступления страхового случая. Однако, титульное страхование не защитит покупателя от обращения в суд каких-то лиц для оспаривания сделки и договор купли-продажи может быть признан недействительным если требования истцов удовлетворены судом. Тем не менее, доказав добросовестность, застрахованный покупатель получит возмещение ущерба от страховой компании.

Заключение

Выгодная продажа и покупка нового жилья является делом, требующим времени и терпения. Конечно, можно самостоятельно без посредников сделать анализ рынка недвижимости цен аналогичного жилья, ремонт, выставлять объявление и продвижение, организовывать просмотры и параллельно искать жилье, подготавливая документы — если вы имеете опыт и время. Но покупая квартиру, вы можете столкнуться с трудностями как непогашенная ипотека, прописанные несовершеннолетние дети и другие подводные камни.

Можно пойти легким путем — наймите риелтора. Опытный специалист не только поможет продаст ваш объект, но и найдет новое жилье, проверит юридическую чистоту объекта, составит договор, при этом он возьмет комиссионные за свои услуги.