Сдаем квартиру: как выбрать арендатора

К выбору жильца для сдачи квартиры в аренду нужно подходить серьезно, поскольку именно от добропорядочности и платежеспособности арендатора зависит ваш запланированный и регулярный доход. В данной статье мы расскажем, как выбрать арендатора при сдаче квартиры в аренду.

Запланировав сдачу квартиру под аренду, необходимо сделать следующее:

оценка квартиры — определиться с арендной стоимостью;
осуществить ремонт жилья;
приобрести мебель — необходимый минимум;
сделать качественные и информативные фото квартиры;
дать объявление о сдаче квартиры на сайтах недвижимости, социальных сетях, сообщить знакомым.
подготовить правоустанавливающие документы на собственность и др.

Найти квартиросъемщика самостоятельно вполне реально. Для поиска будущего жильца можно воспользоваться следующими способами:

оповещение знакомых и родственников;
интернет-ресурсы;
печатные издания.

Большое внимание уделяется контактной информации — потенциальный арендатор смог легко и быстро связаться с владельцем квартиры. Необходимо указать не только телефоны, но и мессенджеры, электронную почту, при необходимости и страницу в соцсетях. При размещении объявления о сдачи квартиры в аренду сделать важное уточнение — «аренда от владельца» или «без посредников». Если у вас нет опыта или времени можно обратиться к риелтору.

Важные шаги перед арендой квартиры

Первым делом сориентируйтесь со стоимостью сдаваемой в аренду квартиры — поищите на сайтах купли-продажи недвижимости аналогичные вашему объекту варианты, сравните их параметры и удобства со своим жильем.

Если определились со стоимостью ежемесячной арендной платой, сделайте ремонт, обставьте жилые помещения мебелью — минимального набора мебели хватит.

Определитесь для какой группы арендаторов вы хотите сдавать квартиру в аренду.

Теперь, готовое жилье остается разрекламировать — сделайте информативные фото жилья, напишите грамотный текст о его параметрах, создайте объявление на сайтах баз недвижимости, запостите в соцсетях.

Подготовка жилья к сдаче в аренду

Как подготовить квартиру к сдаче? Позаботьтесь о состоянии жилья — квартира со старым ремонтом, старой мебелью снизит интерес арендаторов.

Сделайте ремонт по состоянию квартиры:

покрасить стены или обновить обои;
покрасить потолок или установить натяжной потолок;
обновить напольное покрытие;
отремонтировать инженерные коммуникации;
заменить сантехническое оборудование;
обновить окна и двери;
приобрести минимальный набор мебели.

Определение арендной ставки и условий

У собственников квартир, которые еще не сталкивались со сдачей квартиры в аренду возникает вопрос: «как определить арендную ставку?»

На 2024 год ставки по жилым помещениям проиндексированы — на 11–47 %. Минимальные ставки аренды по жилой недвижимости в Ташкенте — с 17 до 25 тыс. сум. за 1 кв. м в месяц.

Собственник вправе устанавливать в договоре любую сумму арендной платы по договоренности с квартиросъемщиком. При этом, если сумма аренды по договору, меньше рассчитанной по минимальным ставкам, в целях налогообложения налоговая база (НДФЛ, налог на прибыль, налог с оборота) будет исчисляться исходя из установленных минимальных арендных ставок.

Ежемесячную плату за аренду можно определить, сделав анализ рынка сдачи недвижимости — рассмотрите объявления на сайтах купли-продажи недвижимости или наймите риелтора для оценки.

Изучив стоимость аренды квартир на специальных сайтах недвижимости либо в базе данных по аренде жилья вы сможете найти нужные параметры, цены похожих жилых площадей с вашей квартирой.

Приблизительная сумма арендной платы может быт определена с помощью тщательного анализа рынка и сопоставления следующих факторов:

техническому состоянию жилплощади;
набору мебели;
бытовой технике;
вида из окна — парк, река, достопримечательности;
развитой социальной инфраструктуры района нахождения объекта.

Создание привлекательного объявления о сдаче квартиры

Лаконичный и информативный текст, качественные фотографии или даже видео квартиры предоставят больше шансов найти клиента.

Создавая привлекательное объявление, нужно дать побольше информации об объекте — характеристики квартиры. А для полного представления о жилье нужны качественные фотографии, сделанные с разных ракурсов.

Фотографии и их роль в объявлении

Рекламируя квартиру для аренды, необходимо постараться сделать красивые и качественные снимки.

Для быстрой и выгодной аренды квартиры надо обратить внимание на следующее:

снимать на фотоаппарат или смартфон с хорошей камерой;
правильно выбрать угол для кадра;
свет.

Качественные и правильно отснятые кадры сделают ваше объявление более заметным — заинтересованных объектом будет больше.

Как написать привлекательное описание

Одна из важных составляющих успеха при аренде квартиры — это объявление, написанное правильно.

При составлении описание арендного жилья, распишите следующее:

инфраструктуру, транспортную развязку;
особенности района;
парковку;
тип здания и год постройки;
этаж, планировка, количество комнат;
вид из окна — живописный парк, река или достопримечательность.

Создание у арендатора представление о квартире очень важно. Текст должен быть кратким и максимально конкретным чтобы результат не заставил себя долго ждать. Не используйте заглавные буквы, как и много восклицательных знаков. Обязательно проверяйте ошибки. Не используйте слова, как «великолепный», «уютный», «уникальный» — их очень часто используют, они вызывают лишь недоверие.

Процесс отбора арендаторов

Рассмотрим группу жильцов для сдачи квартиры:

Семейная пара. В основном, эта группа арендаторов часто бережно относятся к имуществу, стабильная платежеспособность.
Семейная пара с детьми. Такие арендаторы могут напугать владельца квартиры — шум и испорченная мебель, ремонт. Но, у семейной пары есть дети и они арендуют жилье на долгий срок — так как территориально привязаны к месту жительства: поликлиники, детские сады, школы. Они навряд ли будут просто так менять местожительство.
Родственники либо знакомые. Идеальный вариант для владельцев жилья, сдающих квартиру впервые. Не надо никого искать, не беспокоиться за имущество.
Студенты. Чтобы не было шумных вечеринок и шума, и как следствие недовольство соседей, обговорите условия с молодыми людьми. Чтобы перестраховаться надо взять контакты родителей жильцов.
Арендатор с домашним питомцем. Пожалуй, самый нелюбимый квартиросъемщик. Смотреть надо не на наличие животного, если конечно, это не собака крупной породы, а на адекватность, аккуратность его хозяев. Каков хозяин, таков и питомец.
Есть еще одна группа арендаторов — трудоголики. Эти люди проводят свое время главным образом на работе. У них стабильный доход и минимальное количество времени пребывания в доме — а это меньшая степень износа ремонта и мебели.

Проведение показов квартиры

Договорившись с потенциальным арендатором о просмотре, в первую очередь подготовьте квартиру: сделайте уборку помещений, уберите личные вещи, например семейные фото, одежду — будущий квартиросъемщик должен представить себя проживающим там.

Демонстрируя жилье покажите все комнаты, удобства, работу сантехники и бытовой техники, также не забудьте сказать и про недостатки, например, про уличный шум автострады, солнечной стороны, которая нагревает комнату летом.

Основные критерии выбора арендатора

Проверяем потенциальных будущих жильцов: при первом знакомстве с арендаторами, нужно послушать их, понаблюдать за ними. Манеры могут рассказать об арендаторе многое — общение с вами или с агентом. Если человек разговаривает грубо, есть давление с его стороны — откажитесь от сделки.

Если клиент тщательно осматривает жилье, расспрашивает про работу коммуникаций, проверяет сантехнику, электричество и намерен подписать акт приема-передачи — скорее всего, перед вами надежный и ответственный арендатор.

Пообщайтесь с квартиросъемщиком: узнайте о его работе, семейном положении, планах на жилплощадь, в будущем.

Всегда проверяйте документы и данные, которую получили от потенциального арендатора. Если все в порядке — можно заключать договор аренды, а если имеются сомнения, договоритесь об испытательном сроке.

Проверка документов и заключение договора

Итак, будущему квартиросъемщику понравилась квартира и он хочет снять её. Также и вам кажется, что клиент добропорядочный, но, не делайте поспешный решений. Проверьте сначала паспорт будущего жильца. При составлении и подготовке договор аренды, обратитесь к риелтору или нотариусу. Например, наняв риелтора, он составит договор аренды, соберет все необходимые документы. Заключайте договор с арендатором и обязательно пропишите в договоре условия его расторжения в одностороннем виде, если он заключен на продолжительное время. Не забудьте взять залогом у арендатора. Нотариально заверьте договор аренды. При передаче квартиры жильцу составьте акт приема-передачи. В нем должны быть прописаны:

состоянии жилплощади;
состоянии и количестве мебели, техники.

И только после этого передавайте ключи квартиросъемщику.

Список необходимых документов от арендатора

От арендатора требуется только паспорт и ИНН. Сверьте данные документов.

Заключение юридически обоснованного договора

В составлении и заключении договора аренды вам поможет риелтор или нотариус. Юридически обоснованный договор аренды должен включать в себя пункты:

адрес, характеристики жилого здания: этаж, квадратура, количество комнат;
предмет договора;
паспортные данные арендодателя и арендатора;
адрес прописки, контактный номер телефона;
реквизиты правоустанавливающих документов;
величина депозита и требования его возврата;
сумма ежемесячной арендной платы, период уплаты и условия пересмотра суммы;
арендный срок;
посещение арендодателя — условия и частота;
основания для расторжения договора;
ответственность сторон: запрет сдачи жилья в субаренду;
акт приема-передачи имущества жилья — приложение;
реквизиты обеих сторон, место для подписи.

Перед заключением договора аренды проконсультируйтесь с юристом.

Взаимоотношения с арендатором во время проживания

Взаимоотношения между арендатором и арендодателем: что необходимо знать владельцу квартиры. Несколько основных правил:

арендодатель должен заранее уведомлять о своем визите — лучше за два-три дня. Время выбирается с учетом возможности, занятости обеих сторон;
если владельцу жилья надо оставить какие-нибудь личные вещи для хранения на арендованной площади — следует согласовать с арендатором;
арендодатель должен понимать, что слишком дотошная проверка квартиры является для квартиросъемщика раздражающим фактором;
изменение цены аренды жилья может стать неприятным момент для арендатора. В договоре аренды указывается возможность повышения арендной платы не чаще, чем один раз в год.

Что необходимо знать квартиросъемщику:

вовремя платить арендную плату. Если нет возможности заплатить вовремя, не надо скрывать это от арендодателя;
не производить ремонт без разрешения арендодателя. Как правило собственники дают разрешение арендаторам проводить мелкий бытовой ремонт, но не косметический или капитальный ремонт. Такого рода ремонты обсуждаются заранее и могут быть прописаны в договоре;
изменения в интерьере согласовываются с арендодателем, например повесить картину на стену или выбросить старую мебель. Однако, перестановка или приобретение мебели, не требуют разрешение собственника;
не заводить домашних питомцев без разрешения владельца квартиры. Причины запрета могут быть: порча мебели и ремонта, аллергия;
не разрешается сдавать квартиру в субаренду. Во-первых, проживание в арендуемой жилплощади посторонних противоречит договору, а во-вторых, портит отношения между собственником и квартиросъемщиком. Субаренда должна быть заранее обсуждена и внесена в договор аренды;
использование жилой площади по назначению. Не разрешается вести на дому бизнес, создавать мастерские — это и шум, и запах, не стоит портить отношения с соседями.

При возникновении изменений арендодатель обязан уведомить квартиросъемщика, хотя бы за две недели до следующего платежа.

Как решать спорные ситуации

Сдав квартиру в аренду, обязательно нужно быть в хороших, честных человеческих взаимоотношениях с арендатором.

Грамотное поведении обеих сторон дает возможность к взаимовыгодному существованию, решая все появляющиеся проблемы мирным путем. В противном случае не миновать судебных разбирательств.

Поддержание коммуникации с арендатором

Посещайте арендованное жилье по частоте и числам расписанных в договоре. Перед каждым визитом для проверки состояния квартиры, заблаговременно информируйте квартиранта.

При финансовых затруднениях со стороны арендатора можно пойти навстречу — выгоднее сохранить источник дохода в долгосрочной перспективе.

Заключение

Для того чтобы выбрать добросовестного и платежеспособного арендатора, сначала необходимо найти его.

Можно самостоятельно разместить привлекательное объявление о сдаче квартиры с качественными фото на сайте недвижимости, соцсетях, в печатных изданиях либо наняв опытного риелтора и передать эту работу ему. Специалист найдет быстрее арендаторов, организует просмотры, будет сопровождать весь процесс сделки по аренде, конечно, за эти услуги риелтора нужно будет заплатить.

Определитесь какой арендатор вам нужен и на какой срок вы хотите сдавать жилье. Исходя из этого вы произведете ремонт и купите мебель.

Первыми претендентами для аренды могут быть родственники, друзьям или знакомые. Однако, с близкими взаимоотношения в финансовой сфере может укладываться по-другому, к примеру, постоянное откладывание оплаты. Семейные пары и семьи с детьми более стабильны. Сдача жилья студентам имеет свои нюансы — частые визиты арендодателя в квартиру для проверки. Квартиросъемщики с домашними питомцами — испорченная мебель, аллергия, недовольство соседей. Однако, все это зависит от хозяев четвероногих друзей.

Всегда заключайте договор аренды. Никаких соглашений на словах — можете потерять деньги, вещи из квартиры. Взаимоотношения между арендодателем и арендатором регулируются юридическим документом — договором аренды.

И самое главное, при встрече с потенциальным арендатором поговорите с ним, узнайте, чем он занимается, какие у него планы на будущее. Если вы не доверяете будущему жильцу заключите договор с испытательным сроком.