Как правильно арендовать или сдавать недвижимость

«Как правильно сдать в аренду квартиру?» — данный вопрос возникает у людей, которые в первый раз планируют сдать жилье.

Сдача в аренду недвижимости — отличный способ для получения дохода. Однако, сдача в аренду жилья требует от арендодателя ответственного подхода к этому действию, чтобы избежать проблем с оплатой, порчей имущества и мошенничества в будущем.

В данной статье мы поговорим о том, что надо принимать во внимание при сдаче, в том числе и при аренде квартиры, подготовке необходимых документов и о других нюансах.

Если вы планируете сдавать квартиру в аренду, необходимо:

• определить цену, проанализировав рынок недвижимости;
• подготовить квартиру — косметический ремонт;
• обязательно проверить инженерные коммуникации;
• купить необходимую мебель, бытовую технику;
• подготовить необходимую документацию: правоустанавливающие документы, договор купли-продажи;
• составить договор найма или аренды, проконсультироваться у юриста или нотариуса.

При снятии квартиры в аренду нужно:

• тщательно рассмотреть варианты предложений аренды квартир на сайте — параметры, цена, инфраструктура;
• сделать просмотры выбранных объектов — проверить состояние квартиры;
• проверить все документы владельца недвижимости, расспросить соседей про хозяина квартиры;
• составить договор, проконсультироваться с юристом. 

Как сдать недвижимость

Итак, если вы решили сдать в аренду квартиру, рассмотрим каждый шаг по порядку:

1. Определяем стоимость — ежемесячную плату. Изучаем рынок аренды жилья на специализированных сайтах недвижимости. Удобный функционал баз данных по аренде жилья поможет найти нужные параметры, стоимость схожих с вашими апартаментами. Вы сможете сделать оценку своей квартиры по ее состоянию, присутствию мебели и техники для дома, виду из окна, инфраструктуры, находящейся рядом. К примеру, сдача в аренду однокомнатной квартиры с выходящими окнами на парк стоит дороже, чем квартира с видом на соседние дома или парковку. Проанализировав рынок недвижимости и сопоставив вышеуказанные факторы, можно сделать приблизительную оценку ежемесячного платежа.
2. Подготавливаем квартиру к сдаче до состояния укомплектованности жилья. Проверяем и оцениваем состояние квартиры: если требуется, надо починить или заменить сантехнику, провести легкий косметический ремонт. Обязательно сделать уборку перед демонстрацией жилья потенциальным арендаторам. Если нет мебели, приобрести необходимый минимальный комплект, также стиральную машину если требуется. Полностью готовая к заселению квартира уйдет быстрее.
3. Подготавливаем полный пакет необходимых документов для сдачи в аренду квартиры. Вы должны подготовить следующие документы:
   • паспорт;
   • документация, подтверждающая основание владения недвижимостью: выписку объекта недвижимости с государственного реестра кадастра, свидетельство о государственной регистрации права собственности;
   • документы о возникновении права собственности — договор купли-продажи;
   • договор аренды/найма.

   • Примечание: договор аренды — сдать недвижимость юридическому лицу, например, аренда нежилого помещения под офис. Договор найма — сдать недвижимость физическому лицу. 

   • дополнительные документы — если жилье принадлежит нескольким владельцам, тогда подписывают договор все собственники либо от каждого из них взять письменное согласие на сдачу квартиры в аренду.
4. Составляем договор аренды/найма. Договор должен быть составлен грамотно и понятно, включать в себя следующие пункты:
   • адрес, характеристики дома — этаж, квадратные метры, количество помещений;
   • предмет договора;
   • данные паспортов владельца жилья и съемщика;
   • реквизиты правоустанавливающих документов;
   • величина депозита и требования его возврата;
   • величина ежемесячной платы, период уплаты, условия пересмотра суммы;
   • период аренды/найма;
   • условия и частота посещений собственника;
   • основания для расторжения;
   • акт приема-передачи имущества жилья — как приложение;
   • реквизиты сторон, место для подписи.

Перед заключением договора проконсультируйтесь с юристом. 

Как арендовать недвижимость

Для начала внимательно и без спешки рассмотрите варианты, выберите подходящий, если у вас нет свободного времени, воспользуйтесь услугами риелтора для поиска аренды квартиры.

Итак, перечислим некоторые важные пункты:

1. Изучите рынок — сайты недвижимости предлагают широкий спектр выбора. Выбрав подходящий вариант по вашим критериям, договаривайтесь о встрече с собственником и просмотре жилья;
2. При встрече с владельцем жилья убедитесь, что перед вами именно собственник недвижимости — сравните паспорт и правоустанавливающий документ на недвижимость. Проверьте в присутствии хозяина квартиры дефекты помещения, сантехническое оборудование, бытовую технику и мебель.
3. При составлении договора, внимательно прочитайте каждый пункт. В договоре должны быть определены:
   • число/месяц/год, место заключения договора и подлинный адрес недвижимости;
   • Ф.И.О., даты рождения, данные удостоверения личности, место постоянного жительства собственника и арендатора;
   • информация правоустанавливающего документа (номер, дата регистрации права собственности);
   • права и обязанности сторон;
   • период договора;
   • величина платы за месяц и порядок внесения;
   • условия по выплате просрочки;
   •  порядок расторжения договора и выселения съемщика;
   • порядок компенсации ущерба, нанесенного квартире или имуществу;
   • подписи сторон.

Сделайте опись имущества в присутствии владельца, сделав фото и видеосъемку. Прикрепите к акту приема-передачи. 

Правовые аспекты: как правильно сдать в аренду квартиру

При встрече с квартиросъемщиком — проверяем его паспорт.
Рассмотрим некоторые основные моменты при составлении договора аренды квартиры: 

В договоре должны быть перечислены:

• адрес — квартиры, дома, коттеджа;
• параметры жилья — этаж, общая площадь, количество комнат;
• данные документа, на основании которого принадлежит недвижимость собственнику;
• данные граждан, которые будут совместно проживать с арендатором для минимизации рисков — арендатор не превратил квартиру в подпольное общежитие;
• пункты о величине и периодичности арендной платы —ежемесячный или ежеквартальный;
• пункт о способах оплаты за коммунальные услуги — вода, электричество, газ или телефонная связь;
• пункт об одностороннем расторжении договора. При невнесении данного пункта — договор можно будет расторгнуть только через отдельное соглашение или через суд;
• реквизиты сторон — ФИО подписывающих сторон, паспортные данные и адреса прописки.

Следующий шаг — подписав договор сдачи квартиры в аренду, необходимо взять депозитный платеж в величине одной арендной платы как страховой взнос. Данная сумма для покрытия конечного месяца проживания квартиросъемщика или чтобы учесть, если возникнет форс-мажор или спорное положение.
Вы имеете право посещать в квартиру, чтобы проверить сколько проживающих, состояние имущества — частота и дни посещения жилья собственником, это право должно быть прописано в договоре.

Держите в контроле оплату коммунальных услуг и не поручайте квартиросъемщикам данную функцию.

Узнавайте у соседей о случаях шума или иных действиях, доставляющих неудобства недобросовестными арендаторами.

Финансовые аспекты

Изучив сайты по купле-продаже недвижимости и рассмотрев многочисленные варианты сдаваемых в аренду квартир, определяем сколько в среднем будет стоить аренда недвижимости с аналогичной площадью в вашем районе.

Цена аренды квартиры зависит от:

• месторасположения — центральные районы дороже;
• типа здания — кирпичное или панельное;
• года постройки — новостройки дороже;
• квадратура, количество помещений, этаж;
• качества ремонта;
• развитость инфраструктуры и транспортной развязки — близко к метро либо центру города, цена выше;
• вида из окна на парк, реку — дороже.

Хотите быстро найти арендатора, пересмотрите стоимость аренды квартиры — снизьте цену.

При оформлении договора аренды/найма рекомендуется брать с арендатора депозит в величине месячной платы. В период аренды данная сумма будет находиться у арендодателя. Депозит будет использован для погашения при задолженности, компенсации за повреждение имущества.

Депозит будет возвращен арендатору если арендатор:

• оплатит все платежи — аренда квартиры и коммунальные услуги;
• не было порчи имущества арендодателя.

Также если вся задолженность арендатора не больше величины депозита — разница возвращается арендодателю. 

Советы по успешной аренде квартиры

Успех аренды недвижимости состоит из:

• узнать сумму арендной платы — сопоставить цены на аналогичное жилье;
• по состоянию квартиры осуществить ремонт — косметический, капитальный. Заменить сантехнику на новую;
• при подготовке документации для сдачи жилья, узнать все нюансы и оградить себя от упущений, которые могут стать проблемой в будущем — консультация юриста;
• составить договор аренды/найма грамотно — обратитесь к нотариусу;
• сделать опись имущества — инвентаризацию, записать показания счётчиков с фото/видео, подписать договор и акт приема-сдачи;
• передать арендатору лично в руки ключи. 

Вывод: как правильно сдать в аренду квартиру

Сдача квартиры в аренду прибыльное мероприятие при условии, если собственник внимательно и ответственно подойдет к этому.

Можно сдавать в аренду квартиру в виде:

• долгосрочной аренды;
• почасовой и посуточной;
• отдельную комнаты;
• субаренды.

Также, можно сдавать в аренду квартиру для юридических лиц как коммерческую недвижимость — первый этаж идеальный вариант.

Что делать, если насекомые завелись в съемной квартире?

Как снять квартиру и не нарваться на мошенников